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豪揽成都229亩地,中海地产净利润19年来首次负增长
发布时间:2022-04-08 点击: 次 编辑:admin
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文丨西部菌

为期三天的成都虎年首次集中土拍正式落寞。

本次集中土拍,共成交地块44宗,流拍土地6宗,成交率接近90%,总出让面积约2565.1亩,总成交金额393.1亿。

从房企端来看,共有33家企业成功拿地,其中保利、成都城投、成华旧改、龙湖、陆港兴辰置业、盛城投资各竞得2宗;中海、人居各竞得3宗。

除了本地房企,最大赢家就是中海地产了。在土拍前两日,中海斥资56.51元接连拿下3宗地,总面积约229亩,并且有两块地的溢价率都超过了10%,重仓成都的意图很明显。

而在成都土拍市场上豪放出手的同时,中海发布了2021年业绩公告。财报显示,中海归母净利润出现19年来的首次负增长,上一次还要追溯到2002年。

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根据财报,2021年,中海地产系列公司实现销售合约额3695亿元,同比增长2.4%;实现收入2422.4亿元,同比上升30.4%。

不过,这已经是中海地产连续第二年未完成销售目标。2020年,中海地产把销售目标定为4000亿元,实际只完成3607.2亿元;2021年,目标仍为4000亿,但实际只完成3695亿元(如果按照港元计算,则算完成)。

而与未完成预期销售目标相比,中海面临的更大挑战是,盈利能力持续下滑。

2021年,中海地产归属股东净利润401.6亿元,同比减少8.54%;毛利率为23.5%,净利润率为16.6%。

在营收增长超30%的情况下,归属股东的净利润却减少了接近10%,增收不增利的特征很明显。

在地产界,中海有着“利润王”的称号,但从近年来的表现看,中海地产的净利率却呈现出持续下滑的趋势。2018到2020年,这一数据分别为27.2%、26.1%、25.7%,而2021年进一步下滑至16.6%。

从财报中可见,去年中海利润缩减的原因与直接经营成本大幅增加、联营项目、投资收益公允价值损益缩水相关。如扣除税后投资物业公允价值变动收益37.8亿元后,股东应占溢利为368.8亿元,同比降低4.3%。

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其中,拿地成本的上升,应该是最主要的原因之一。2019、2020及2021年,中海新增土储每平方米均价分别为1.03万元、0.99万元及1.28万元,并且成本多占销售均价40%以上。

近几年,在土拍市场上,中海屡屡制造“地王”。

比如,2019年7月,北京中海地产有限公司以79.4亿元夺得北京丰台区花乡造甲村地块,楼面价达到6.66万/平米,一举刷新2019年全国第一总价地王纪录。

2020年8月,中海地产以成交楼面价9508元/?,溢价率26.88%,拿下哈尔滨1宗商业用地,刷新了哈尔滨历史记录。

同期,中海在呼和浩特第三次土拍中,以45.9%的溢价在2018年后再夺地王。

2021年3月,中海25亿拿下郑州北龙湖新地王。

这些高价地块遭遇严厉的房价调控政策,对利润的影响可想而知。

但是,整个地产行业的剧变,并没有影响到中海的出手豪情。

2021年,中海地产系列公司新增土地储备98宗,权益购地金额1610.2亿元,新增货值达3822.1亿元。

这其中,去年下半年中海地产获地37宗,全年有23宗地块为底价或低溢价获取,占全年成交地块宗数40%。反过来说,全年有60%的地块的溢价都较高。

并且值得注意的是,2021年中海拿地均价比2019年和2020年高了接近2000元每平方米。这部分成本如何消化,会如何影响到未来几年中海的利润表现,值得观察。

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身为央企,中海的融资优势继续保持。

2021年,中海加权平均融资成本3.55%,仍保持在行业最低区间;资产负债率58.9%,净借贷比率32.3%,继续保持在“绿档”。

截至年末,持有银行结余及现金1309.6亿元,覆盖短期债务绰绰有余。

这或也是其敢于“逆势”扩张的底气。

但是,面对盈利能力的持续走低,且在整个行业行情都持续下探的情况下,中海的土储如何保持合理的利润变现,势必面临比之前更大的压力,云盈国际在线开户

事实上,从中海的质量把控上,我们已经明显看到“隐患”。

从公开信息来看,近几年中海在全国各地的质量维权事件时有发生。

如就在最近,重庆中海十里长江澜庭南区就被指因为质量问题,遭遇业主组织签名拒绝接房通知书。

而去年11月成都中海锦江城万锦熙岸二期小区,也被业主投诉存在相关治理问题,后被职能部门核查部分属实,并要求整改。

此外,2020年9月,成都中海?锦江城壹号也被业主投诉,“墙面出现脱落、地面漏水、墙面渗水、停车场积水等质量问题”,后被相关职能部门介入。

据不完全统计,近几年,北京、上海、广州、郑州、青岛等多座城市,都出现了中海项目陷入维权纠纷的尴尬局面。

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近年来,中海在成都的销售业绩不算低。据搜狐焦点报道,今年1-2月,中海在成都拿下成交金额29.73亿元,销售面积11.88万?,成为中海地产西部区域主力。

而2021全年,中海地产在成都的销售额为69亿元,排名未能进入TOP10榜单。但2020年的销售额达到了158亿元。

今年首次土拍的高调出手,或意味着中海试图重新回到往日的战绩。

去年8月,中海西南总部主塔楼项目在天府新区总部商务区开工。这座设计高度达489米的大厦建成后,将刷新成都的高度。

就在3月初,该项目模拟地震振动台模型试验完成。目前,其4主塔楼仍处于基坑围护结构和土方开挖阶段。项目预计修建时间将持续近五年,预计2026年竣工。

有此重磅项目打底,再加上这次又一举拿下三宗地,中海地产未来在成都的存在感不容小觑。

但在这里,西部菌也还是要呼吁中海认真做好质量把控,对得起成都消费者的期待,对得起社会对央企的信任。

在地产行业进入下半场的阶段,有资金优势的央企迎来扩张机会,但希望在质量上,央企同样能够做好示范。这方面,中海地产能不能从“利润王”升级为质量模范生?

本文首发于微信公众号:西部城事。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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